Nhu cầu cho nhà ở
Các yếu tố quyết định chính của nhu cầu về nhà ở là nhân khẩu học. Nhưng các yếu tố khác, như thu nhập, giá nhà ở, chi phí và sự sẵn có của tín dụng, sở thích của người tiêu dùng, sở thích của nhà đầu tư, giá của sản phẩm thay thế và giá của các sản phẩm bổ sung, tất cả đều đóng một vai trò quan trọng.
- Các biến nhân khẩu học cốt lõi là quy mô dân số và gia tăng dân số: càng nhiều người trong nền kinh tế, nhu cầu về nhà ở càng lớn. Nhưng đây là một sự đơn giản hóa quá mức. Cần phải xem xét quy mô gia đình, thành phần tuổi của gia đình, số con đầu lòng và số con thứ hai, di cư thuần (nhập cư trừ di cư), hình thành hộ gia đình ngoài gia đình, số lượng hộ gia đình kép, tỷ lệ tử, tỷ lệ ly hôn , và các cuộc hôn nhân. Trong kinh tế học nhà ở, đơn vị phân tích nguyên tố không phải là cá thể, như trong các mô hình cân bằng bộ phận tiêu chuẩn. Đúng hơn, đó là các hộ gia đình, họ yêu cầu dịch vụ nhà ở: thường là một hộ gia đình trên một ngôi nhà. Quy mô và thành phần nhân khẩu của các hộ gia đình là thay đổi và không hoàn toàn là ngoại sinh. Nó là nội sinh của thị trường nhà ở theo nghĩa là khi giá dịch vụ nhà ở tăng lên, quy mô hộ gia đình cũng sẽ có xu hướng tăng. [Cần dẫn nguồn]
- Thu nhập cũng là một yếu tố quan trọng quyết định. Các phép đo thực nghiệm về độ co giãn của cầu theo thu nhập ở Bắc Mỹ nằm trong khoảng từ 0,5 đến 0,9 (De Leeuw 1971). Nếu tính độ co giãn của thu nhập vĩnh viễn, kết quả cao hơn một chút (Kain và Quigley 1975) vì thu nhập nhất thời thay đổi theo từng năm và giữa các cá nhân, do đó thu nhập tạm thời dương sẽ có xu hướng loại bỏ thu nhập tạm thời âm. Nhiều nhà kinh tế nhà ở sử dụng thu nhập vĩnh viễn thay vì thu nhập hàng năm vì chi phí mua bất động sản cao. Đối với nhiều người, bất động sản sẽ là mặt hàng đắt tiền nhất mà họ sẽ mua.
- Giá nhà ở cũng là một yếu tố quan trọng. Độ co giãn theo giá của cầu đối với dịch vụ nhà ở ở Bắc Mỹ được Polinsky và Ellwood (1979) ước tính là âm 0,7, và âm 0,9 theo Maisel, Burnham và Austin (1971).
- Nhu cầu về nhà ở của một hộ gia đình cá nhân có thể được mô hình hóa bằng lý thuyết lựa chọn / tiện ích tiêu chuẩn. Có thể xây dựng một hàm tiện ích, chẳng hạn như U = U (X1, X2, X3, X4, ... Xn), trong đó tiện ích của hộ gia đình là một hàm của các hàng hóa và dịch vụ khác nhau (X). Điều này sẽ phải chịu sự ràng buộc về ngân sách như P1X1 + P2X2 + ... PnXn = Y, trong đó Y là thu nhập khả dụng của hộ gia đình và Ps là giá của các hàng hóa và dịch vụ khác nhau. Sự bình đẳng chỉ ra rằng số tiền chi tiêu cho tất cả hàng hoá và dịch vụ phải bằng với thu nhập khả dụng. Bởi vì điều này là không thực tế, mô hình phải được điều chỉnh để cho phép vay và tiết kiệm. Cần có thước đo về sự giàu có, thu nhập trọn đời hoặc thu nhập vĩnh viễn. Mô hình cũng phải được điều chỉnh để giải thích sự không đồng nhất của bất động sản. Điều này có thể được thực hiện bằng cách giải cấu trúc hàm tiện ích. Nếu dịch vụ nhà ở (X4) được tách thành các thành phần cấu thành của nó (Z1, Z2, Z3, Z4, ... Zn), thì hàm tiện ích có thể được viết lại thành U = U (X1, X2, X3, (Z1, Z2, Z3 , Z4, ... Zn) ... Xn). Bằng cách thay đổi giá dịch vụ nhà ở (X4) và giải quyết các điểm có tiện ích tối ưu, lịch trình nhu cầu của hộ gia đình đối với dịch vụ nhà ở có thể được xây dựng. Nhu cầu thị trường được tính bằng tổng tất cả các nhu cầu của từng hộ gia đình.
