Tổng quan về thị trường bất động sản

Các thành phần chính tham gia thị trường bất động sản

Người dùng: Những người này vừa là chủ sở hữu vừa là người thuê. Họ mua nhà hoặc bất động sản thương mại như một khoản đầu tư và cũng để ở hoặc sử dụng như một công việc kinh doanh. Doanh nghiệp có thể yêu cầu hoặc không yêu cầu các tòa nhà sử dụng đất. Đất có thể được sử dụng theo những cách khác, chẳng hạn như cho nông nghiệp, lâm nghiệp hoặc khai thác mỏ. Chủ sở hữu: Những người này là nhà đầu tư thuần túy. Họ không chiếm bất động sản mà họ mua. Thông thường, họ cho các bên khác thuê hoặc cho thuê tài sản. Người cho thuê: Những người này là người tiêu dùng thuần túy. Chủ đầu tư: Những người này tham gia vào việc phát triển đất cho các tòa nhà để bán trên thị trường. Nhà cải tạo: Những người này cung cấp tài sản đã được tân trang lại cho thị trường. Người hỗ trợ: Nhóm này bao gồm các ngân hàng, nhà môi giới bất động sản, luật sư, cơ quan quản lý của chính phủ và những người khác tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua và bán bất động sản.

 Sự lựa chọn của người sử dụng, chủ sở hữu và người cho thuê tạo thành mặt cầu của thị trường, trong khi lựa chọn của chủ sở hữu, nhà phát triển và nhà cải tạo hình thành phía cung. Để áp dụng phân tích cung và cầu đơn giản cho thị trường bất động sản, cần phải thực hiện một số sửa đổi đối với các giả định và quy trình kinh tế vi mô tiêu chuẩn. Đặc biệt, phải đáp ứng được những đặc điểm riêng của thị trường bất động sản. 

Những đặc điểm riêng của thị trường bất động sản bao gồm:

Độ bền. Bất động sản lâu bền. Một tòa nhà có thể tồn tại trong nhiều thập kỷ hoặc thậm chí nhiều thế kỷ, và phần đất bên dưới nó thực tế là không thể phá hủy. Kết quả là, thị trường bất động sản là mô hình của một thị trường chứng khoán / dòng chảy. Mặc dù tỷ trọng này có sự thay đổi lớn theo thời gian, nhưng phần lớn nguồn cung tòa nhà bao gồm nguồn cung các tòa nhà hiện có, trong khi một tỷ lệ nhỏ bao gồm dòng chảy của các dự án phát triển mới. Nguồn cung bất động sản trong bất kỳ thời kỳ nào được xác định bằng lượng hàng tồn trong kỳ trước, tốc độ hư hỏng của hàng tồn, tốc độ cải tạo của hàng tồn, và dòng phát triển mới trong thời kỳ hiện tại. Ảnh hưởng của việc điều chỉnh thị trường bất động sản có xu hướng được giảm bớt do lượng tòa nhà hiện có tương đối lớn. Tính không đồng nhất. Mỗi đơn vị bất động sản là duy nhất về vị trí, tòa nhà và nguồn tài chính của nó. Điều này làm cho việc định giá trở nên khó khăn, tăng chi phí tìm kiếm, tạo ra sự bất cân xứng thông tin và hạn chế đáng kể khả năng thay thế. Để giải quyết vấn đề này, các nhà kinh tế học, bắt đầu với Muth (1960), định nghĩa cung theo đơn vị dịch vụ; nghĩa là, bất kỳ đơn vị vật chất nào cũng có thể được giải cấu trúc thành các dịch vụ mà nó cung cấp. Olsen (1969) mô tả các đơn vị dịch vụ nhà ở này như một cấu trúc lý thuyết không thể quan sát được. Nguồn cung nhà ở giảm giá, làm cho nó khác biệt về chất so với các tòa nhà mới. Quá trình cân bằng thị trường hoạt động trên nhiều cấp độ chất lượng. Hơn nữa, thị trường bất động sản thường được chia thành các phân khúc nhà ở, thương mại và công nghiệp. Nó cũng có thể được chia thành các danh mục phụ như giải trí, tạo thu nhập, lịch sử hoặc được bảo vệ, và những thứ tương tự. Chi phí giao dịch cao. Mua và / hoặc chuyển đến ở trong nhà tốn kém hơn nhiều so với hầu hết các loại giao dịch. Các chi phí bao gồm chi phí tìm kiếm, phí bất động sản, chi phí di chuyển, phí pháp lý, thuế chuyển nhượng đất và phí đăng ký chứng thư. Chi phí giao dịch cho người bán thường dao động từ 1,5% đến 6% giá mua. Ở một số quốc gia ở lục địa Châu Âu, chi phí giao dịch cho cả người mua và người bán có thể dao động từ 15% đến 20%. Sự chậm trễ trong thời gian dài. Quá trình điều chỉnh thị trường có thể bị chậm trễ về thời gian do thời gian cần thiết để tài trợ, thiết kế và xây dựng nguồn cung mới và cũng do tốc độ thay đổi của cầu tương đối chậm. Bởi vì những độ trễ này, có khả năng mất cân bằng trong ngắn hạn là rất lớn. Các cơ chế điều chỉnh có xu hướng chậm hơn so với các thị trường chất lỏng hơn. Vừa là hàng hóa đầu tư vừa là hàng hóa tiêu dùng. Bất động sản có thể được mua với kỳ vọng thu được lợi nhuận (hàng hóa đầu tư), với mục đích sử dụng nó (hàng hóa tiêu dùng) hoặc cả hai. Các chức năng này có thể được tách biệt (với những người tham gia thị trường tập trung vào một hoặc chức năng khác) hoặc kết hợp (trong trường hợp người đó sống trong một ngôi nhà mà họ sở hữu). Bản chất kép của điều tốt này có nghĩa là không có gì lạ khi mọi người đầu tư quá mức vào bất động sản [cần dẫn nguồn], tức là đầu tư nhiều tiền hơn vào một tài sản hơn giá trị của nó trên thị trường mở. Bất động. Bất động sản là bất động về mặt địa phương (tiết kiệm cho những ngôi nhà di động, nhưng đất bên dưới chúng vẫn bất động). Người tiêu dùng đến với cái tốt hơn là cái tốt sẽ đến với người tiêu dùng. Bởi vì điều này, không thể có thị trường vật chất. Sự cố định về không gian này có nghĩa là sự điều chỉnh thị trường phải xảy ra bởi những người di chuyển đến các đơn vị ở chứ không phải sự di chuyển của hàng hóa. Ví dụ, nếu thị hiếu thay đổi và ngày càng có nhiều người yêu cầu nhà ở ngoại ô, thì mọi người phải tìm nhà ở ngoại ô, bởi vì không thể mang ngôi nhà và lô đất hiện có của họ ra ngoại ô (thậm chí chủ nhà lưu động, dọn nhà được chắc vẫn phải tìm lô mới). Sự cố định về không gian kết hợp với sự gần gũi của các đơn vị nhà ở trong khu vực đô thị cho thấy tiềm năng ngoại tác vốn có tại một vị trí nhất định.